A possibilidade de obter renda com imóveis por meio de plataformas de hospedagem transformou a forma como muitos proprietários exploram seu patrimônio. Airbnb e serviços semelhantes facilitaram as locações por períodos curtos e criaram uma alternativa especialmente atrativa em regiões turísticas e grandes centros urbanos.
Entretanto, a facilidade para anunciar um imóvel não significa que sua utilização esteja livre de restrições.
Quando o apartamento está localizado em condomínio, o direito de propriedade convive com regras destinadas a disciplinar o uso coletivo do edifício. É justamente nesse ponto que surgem muitos dos conflitos envolvendo locações de curta duração.
O proprietário pode alugar o imóvel livremente?
O direito de propriedade assegura ao titular, em regra, a possibilidade de usar, usufruir e dispor do bem. No entanto, esse direito não é absoluto.
Em condomínios edilícios, a utilização da unidade deve observar a legislação, a convenção condominial e as demais regras regularmente estabelecidas pela coletividade.
A discussão se torna mais complexa quando falamos de estadias sucessivas e por períodos muito curtos, especialmente por meio de plataformas digitais.
O Superior Tribunal de Justiça já analisou situações dessa natureza e reconheceu que esse modelo pode apresentar características distintas da locação residencial tradicional, sobretudo diante da elevada rotatividade de ocupantes e da dinâmica semelhante à hospedagem.
Por isso, dependendo da destinação prevista na convenção e das circunstâncias concretas, o condomínio pode estabelecer restrições à utilização das unidades para essa finalidade.
A convenção deve ser analisada antes de anunciar o imóvel
Um dos principais equívocos do proprietário é anunciar primeiro e verificar as regras do condomínio somente quando surge uma advertência, multa ou problema com a entrada de hóspedes.
A lógica deveria ser inversa.
Antes de estruturar uma operação de locação por curta temporada, é importante verificar o que estabelece a convenção, o regimento interno e, eventualmente, as deliberações tomadas em assembleia.
Essa análise permite identificar previamente se existem restrições, como foram instituídas e se os procedimentos e requisitos legais aplicáveis foram observados.
Não basta, portanto, partir da premissa de que “o imóvel é meu e posso utilizá-lo como quiser”. Da mesma forma, nem toda restrição imposta pelo condomínio deve ser automaticamente considerada válida. É preciso analisar juridicamente cada situação.
O problema pode ir muito além de uma multa condominial
Ignorar uma restrição existente pode criar um efeito em cadeia.
Imagine que determinado imóvel continue anunciado e uma nova reserva seja confirmada. Ao chegar ao edifício, o hóspede descobre que sua entrada não será autorizada pelo condomínio.
Nesse momento, o conflito deixa de existir apenas entre proprietário e condomínio.
O proprietário poderá precisar lidar simultaneamente com o cancelamento da estadia, eventual restituição de valores ao hóspede, reclamações perante a plataforma e penalidades aplicadas pelo próprio condomínio.
Além disso, dependendo das circunstâncias, o hóspede que teve sua estadia frustrada poderá buscar reparação pelos prejuízos efetivamente sofridos.
Também existem consequências comerciais. Cancelamentos recorrentes, avaliações negativas e conflitos envolvendo acesso ao imóvel podem comprometer a reputação do anúncio e a própria continuidade da operação na plataforma.
Uma questão condominial aparentemente simples pode, portanto, afetar diretamente a rentabilidade do investimento.
Recebeu uma advertência ou foi surpreendido por uma proibição. E agora?
A primeira providência deve ser compreender exatamente a origem e a extensão da restrição.
Isso envolve analisar a convenção condominial, o regimento interno, as atas das assembleias pertinentes e a forma como determinada regra foi aprovada.
Somente a partir dessa documentação é possível avaliar se a restrição encontra respaldo jurídico, se existem elementos para questioná-la ou se o caminho mais seguro é adaptar a forma de exploração econômica do imóvel.
Continuar recebendo hóspedes enquanto o conflito permanece sem solução pode ampliar consideravelmente o problema.
Da mesma forma, transformar imediatamente a divergência em litígio, sem antes compreender a documentação e os riscos envolvidos, nem sempre será a estratégia mais eficiente.
Prevenção também faz parte da rentabilidade do imóvel
Investir em imóveis não envolve apenas escolher um bom ativo e encontrar formas de rentabilizá-lo. Também exige compreender os limites jurídicos relacionados à sua utilização.
No caso das locações por curta temporada, conhecer previamente as regras do condomínio permite que o proprietário tome decisões mais seguras e evite estruturar um modelo de negócio incompatível com as características jurídicas daquele imóvel.
Quando o conflito já existe, a análise técnica permite definir se é possível questionar a restrição ou se a estratégia deve ser revista.
No mercado imobiliário, proteger a rentabilidade também significa antecipar riscos jurídicos antes que eles se transformem em prejuízo.
