A aquisição de um imóvel, seja para fins residenciais, comerciais ou como investimento, constitui um marco significativo e, muitas vezes, o maior investimento na vida de uma pessoa.
No entanto, esse processo pode envolver riscos que vão desde pendências fiscais e ônus até irregularidades na titularidade e problemas com o vendedor.
Neste sentido, é fundamental que o comprador observe uma série de precauções e providências jurídicas para assegurar a regularidade da transação e evitar eventuais prejuízos futuros.
O primeiro passo indispensável é a verificação da matrícula do imóvel e sua situação registral. A matrícula constitui o documento público que concentra o histórico do bem, incluindo informações de localização, área, descrição e titularidade, bem como eventuais ônus, hipotecas, penhoras ou restrições que incidam sobre ele.
A Lei n.º 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, prevê no art. 167 a obrigatoriedade do registro dos atos de alienação, possibilitando que terceiros verifiquem a situação atual do imóvel.
A aquisição do imóvel só se completa juridicamente com o devido registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil, que dispõe que a propriedade de bens imóveis se transfere exclusivamente mediante registro.
Essa etapa é indispensável, pois somente com a verificação de que o imóvel está livre de impedimentos e com a transferência formal da titularidade o comprador obtém a segurança jurídica sobre o bem adquirido.
Outro aspecto de importância relevante refere-se à regularidade fiscal do imóvel e à obtenção das certidões negativas de débitos. Nos termos do artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN), o comprador é solidariamente responsável por eventuais débitos tributários que incidam sobre o imóvel, como o IPTU e taxas municipais, uma vez que tais obrigações têm natureza “propter rem”, ou seja, vinculam-se ao bem, independentemente de quem seja o titular.
A verificação de que o imóvel está regularizado junto aos órgãos fazendários municipais, e, no caso de imóveis rurais, junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), permite ao comprador evitar o passivo de dívidas tributárias, cuja inadimplência pode resultar em cobranças judiciais e até penhoras.
Ademais, recomenda-se uma análise cautelosa da situação financeira e judicial do vendedor, de forma a garantir sua idoneidade e sua aptidão para efetuar a alienação do bem sem que isso resulte em reivindicações por terceiros.
A consulta às certidões negativas junto às Varas Cíveis, Justiça do Trabalho e Justiça Federal permite ao comprador verificar se o vendedor está envolvido em processos judiciais que possam comprometer a segurança da transação.
De igual modo, o Código Civil, em seu artigo 1.228, assegura o direito de posse pacífica e de pleno domínio ao adquirente, assegurando-o contra interferências de terceiros que possuam vínculos com o vendedor.
Outro aspecto primordial na compra de imóveis é a formalização de um contrato claro e minuciosamente elaborado, de modo a proteger os interesses de ambas as partes envolvidas.
O contrato de compra e venda deve observar o disposto no artigo 481 e seguintes do Código Civil, abrangendo cláusulas sobre a descrição do imóvel, valor, condições de pagamento, prazos de entrega e as penalidades em caso de descumprimento.
A clareza e a completude do contrato são fundamentadas nos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil, os quais exigem que as partes ajam com lealdade e transparência em suas relações contratuais.
A presença de cláusulas específicas no contrato é uma medida preventiva eficaz para garantir que os direitos do comprador sejam protegidos.
Dessa forma, a aquisição de um imóvel exige do comprador uma postura diligente e bem informada para evitar situações que possam vir a afetar o direito de posse e propriedade sobre o bem.
Recomenda-se fortemente que o comprador conte com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá orientar e garantir o cumprimento de todas as etapas legais necessárias para que a transação se concretize de maneira segura e vantajosa, com todos os elementos jurídicos devidamente verificados e regularizados.
Débora Nogueira
Advogada CS Advocacia
